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土地使用权价格

时间:2012-04-29 15:14:11 来源:rlsbys.com 作者:测试专用 点击:
计,年维修费按年租金的8%计,保险费不计,租金按
年租金的12%计,年折回费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年,殖值为零,建筑费
和专业费预为1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,贷款年利率为15%,当地房
地产综合还原利率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的13%,取得土
地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标
地价款。
7.某开发公司已经取得宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积4000平方米,土
地价格为12000000元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等相关的费用为地
价的5%。城市规划规定该宗地用途为居民区,最大容积率为5。根据该开发公司的市场调查
和项目可行性研究显示,该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工。建筑时间为2年,建
成后即可全部售出,根据目前的市场行情,住宅售价预计为3500元/平方米,建筑费和专业
费为1000元/平方米,在建筑期间开发公司的资金投入为:第一年投入30%,第二年投入70%
,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税率为不动产总价的12%,根据上述资料预测开
发商的预期利润。
8.某开发商已取得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积5000平方米,土地
价格为8000000元,地价及相关的法律、估价等费用为地价的4%,城市规划规定该宗地用途
为工业厂房,最大容积率为2。根据该开发商的市场调查和项目可行性研究表明,该项工

在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建成后即可全部售出,根据目前的市场行
情,同类工业厂房的售价预计为每平方米1800元,开发资金的投入为均匀投入,当地目前贷
款年利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价的15%,不动产销售的税费为不动产总价的
5%,确定该开发商在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
9.一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份公司,现
委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料:
(1)A宗地周围地区1998年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35元/
平方米。
(2)与A宗地同一区域中于1997年5月出租的工业用地案例一宗,宗地开发程度为七通一平,
年出租净收益为23元/平方米。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地,1996年4月出让,出让年期为40年,开发程度为五
通一平,出让地价为224元/平方米。
(4)当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米,从征地到完成三通一平的开发周期一年
,土地开发资金利息率12%,投资回报率10%,土地增值收益率20%,土地还原利率8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为:五通一平时地价比三通一平时地价高1
00元/平方米,七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况,除开发程度差异外,其他因素比较
表为:
交易情况指数地价指数区域因素指数个别因素指数

评估宗地10011895100

征地案例8011895100

出租案例10810695102

出让案例112100105105

请根据上述资料,评估该宗地在1998年6月,达到三通一平条件,50年土地使用权价
格。1.解题步骤:
(1)该宗土地与房屋出租,有经济效益,适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益。
年总收益=50×450×12=270000(元)
(3)计算出租总费用:
总费用包括以下几点:
①年税金=30×450=13500(元)
②年管理费=50×450×12×4%=10800(元)
③年维修费=1800×450×2%=16200(元)
④年保险费=1800×450×0.2%=1620(元)
⑤房屋年折旧费=房屋重置价房屋可使用年限=1800×
45049
=16530.6(元)
总费用=① ② ③ ④ ⑤=58650.6(元)
(4)计算房屋出租年纯收益:
①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限=1800×450-16530.6×3=760408.2(
元)
②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

=760408.2×6%=45624.5(元)
(5)计算年土地纯收益:
土地年纯收益=270000-58650.6-45624.5

=165724.9(元)
(6)确定2002年6月的土地使用权价格。
本案例在2002年6月的土地使用权剩余使用年期为46年,因此上地使用价格为:
土地使用权价格=ar[1-1(1 r)n]

=165724.95%[1-1(1 5%)46]

=2963172.236(元)
2.采用收益还原法测算房价。
解题步骤①计算房地年纯收益:
房地年纯收益=8万元/月×12月=96万元/年。
②计算土地价格:
土地总地价=800元/平方米×5000平方米×2.2(容积率修正)=880万元。
③计算土地年纯收益:
土地年纯收益=880×6%1-1(1 6%)50=55.83
万元/年。④计算房屋年纯收益:
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=96-55.83=40.17万元/年。
⑤计算房屋价格:
房价=房屋年纯收益r2×[1-1(1 r2)50]

=40.178%×[1-1(1 8%)50]=491.42(万元)
3.解题步骤:
①测算不动产总价,采用收益还原法,使用年限50年,开发期2年,可取得收益年限为48年
,不动产出租年纯收益=500×6000×90%×(1-25%)

=2025000(元)
不动产总价=20250008%[1-11 8H]=24683001.41(元)
②建筑费及专业费=800×6000=4800000(元)
③建筑费及专业费利息=4800000×40%×[(1 12%)1.5-1] 4800000×60%×[(1 12
%)0.5-1]
=355776 167904=523680(元)
④开发商利润=24683001.41×18%=4442940.254(元)
⑤代入公式即可得到该土地在开发商完成时的土地价格。
开发完成时地价=①-②-③-④=24683001.41-4800000-523680-4442940.254=14916381.16(元
)
⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则场地当前价格
=14916381.16(1 12%)2
=11895040.8(元)
⑦开发商能支付的投标价格=11895040.81 3%

=11548583.3(元)
4.采和成本(责任编辑:测试专用)
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